开盘价格怎么定（楼盘价格是怎么定的）

1、基于拿地成本、建安成本、纳税等确定成本价。首先根据拍下来的地价，再加上建安成本、纳税等等，测算出一个成本价，这个价格就基本是固定的了，如果是原材料涨价，这个也会有一定影响的。尽管大家都在吵着降价降价，但是拿地成本如果不降价，纳税是固定的，开发商总不能赔钱赚吆喝吧。

2、基于市场均价确定楼盘大体均价。基本上同一区域内，时间跨度不大的地价差别也不会大。市场均价是参考同区域内其他在售项目的价格，如果在售项目较少，也会参考楼盘较新的二手房的价格。通过计算得出市场均价。这里还有个权重的问题，距离近的竞品楼盘和距离远的楼盘、产品相同和产品不同的楼盘，所计算价格的权重肯定是不一样的。经过这一步，就有了一个大致的价格区间，如果开发商想卖的快点，基本首次开盘价格会相对于周边低一些。这也为什么内行人都会去抢首开的项目，当然大规模降价除外。如果开发的楼盘是高端定位的，设施配套等都高于同区域内的项目，价格自然要高一些。

3、各楼座的定价。有了整盘的大致价格后，就要考虑每个楼座的价格了，一般来说同一时期开盘的楼座定价受到以下几个方面的影响：前排楼座的价格，略高于后排楼座;靠近大门的楼座，略高于远离远的楼座;能看海/河的楼座，略高于看不到的楼座;临主干道的楼座价格，略低于内部的楼座; 黄金楼层的价格略高于其他楼座。

4、逐户定价。有了楼座的价格就要开始逐户定价了，每一户的价格也会受到以下几个方面的影响：高层/小高层：楼层越高价格越高，次顶层价格是最高的，顶层一般和一层价格相同;这是因为高层楼间距都不算大，楼层越高，视野越好，被挡光的几率就越小。多层：基本没有挡光的影响，中间楼层价格最高，两端价格相对较低;当然这并不是绝对的，有的房子带花园、带露台等附加值，价格肯定是不一样的。同一楼栋价格：东单元>西单元>中单元;同一层价格：东户>西户>中间户;有人讲究“住东不住西”，也有人担心西户有西晒的问题。户型差：户型较好的价格也会略高。

房价下跌会导致什么后果

1、银行倒闭

房地产市场的下跌，可能会导致房地产贷款的坏账率明显上升，银行受到严重冲击，甚至出现倒闭的情况。银行的倒闭会导致整个金融体系受到影响，银行的倒闭会导致大规模的失业和社会不安定等问题，给社会带来很大的风险。

2、烂尾楼遍地

这些烂尾楼的存在不仅让居住在周围的居民蒙受安全风险，还可能给城市的规划和建设带来负面影响，甚至进一步滋生贪污腐败和其他社会问题。因此，政府和有关部门需要采取有效措施，解决这些烂尾楼问题。

3、失业大增

房产泡沫破裂往往伴随着大量的企业的倒闭和失业现象。特别是在中国这样的房地产投资占有很高比例的国家，一旦房产泡沫破裂，失业数量将是惊人的。失业问题会扩大到行业内外，每一个失去工作的人都是家庭、社会和国家的负担。

全款买房和贷款买房区别

1、购房流程不同：全款买房是直接与开发商签订购房合同，省时方便。而贷款买房的流程比较繁琐，主要体现在申请贷款提交资料，银行审核，审核通过后放贷等一系列过程，时间较长。

2、支付成本不同：全款买房只需要缴纳交易税费，可以免除各种手续费、银行利息等。而贷款买房不仅需要缴纳买卖税费，还需要承担房贷利息。

3、经济压力不同：贷款买房一般在买房时只需要支付首付款。而全款买房需要一次性支付总房款，相对经济压力比较大。