老破小值得买吗

通常来说，地段好的老房子具有稀缺性和历史价值，而且周边配套设施也比较完善，如公园、商场、医院等，因此有一定的投资价值。但是，需要注意该房子的建筑质量、房屋结构、装修状况、物业管理等问题，以及可能存在的一些风险，如土地性质、产权***等。同时，购买老房子需要考虑维修和装修的成本，以及老化设施可能带来的安全隐患。建议在购买之前，进行充分的房屋检查和调查，确保投资安全和合理性。

二手房房龄注意问题

1、房龄会影响二手房的评估，影响贷款年限和月供

房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响评估机构对房屋的评估。土地的使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已经超过30年。如果房龄超了30年，银行就不会放款给你。而且房龄越大，贷款的年限就越短，月供就越多。

2、房龄会影响居住体验

房龄越短，房子越新，房屋的设计更合理，建筑用材更环保，居住的舒适度就越高。

3、房龄会增加购房者的购房成本

房龄大的房子一般位于市区较好的位置，房屋的周边配套十分完善，价格也接近峰值，而且房龄大的房子所在的小区相对老旧，房屋的维修费用相应的增加，特别是管道，线路等，很容易就会发生问题，会增加房屋的维护成本。

如何正确识别二手房房龄？

1、年代定位：

1）上世纪50~70年代的房屋：这些年代的房屋最显著的特征是层高较高，约为3.2米上下，为前苏联式房屋，砖混结构。社区配套设施不太齐全，预留电容量较小。当然，在近几年的翻修改造中，电、暖等问题大多已经解决。

2）上世纪80年代的房屋：由于在修建时并不注重“厅”的功用，因此其最明显特征是“厅”小，多为预留版修建的六层板楼，两居室面积多在50平方米上下。房型陈旧，社区中也没有街心公园等配套设施，在权属上大多为房改房。

3）上世纪90年代的房屋：90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时候有雨房屋户型较新，两居室约有70至80平方米，并且客厅也在14至15平方米的大小，由于讲究社区及商业配套的概念，因此90年代的房屋在周边环境与配套设施相较70、80年代的房屋完善许多。而这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。

4）近两三年建的房屋：2000年之后建的商品房开始出现100至130多平方米的大户型，并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与90年代的房屋相比又有了进一步的改良。近几年修的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外，在人性化服务商也有提高，如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。

2、精确定位

1）查看产权证。产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，假如是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

2）去房管局查询。针对实际地域的房子，房管局都有详细的记录，应该找到比较满意的答案。

3）应该找房产专家进行咨询：他们通常情况下对房子了解比较多，不过针对实际房子房龄也无法给出实际答案。

4）看到新近粉刷的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

5）房屋假如新近装修过，可以进入厨房、卫生间观察，由于厨卫的装修比较难以改变，通常从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

6）观察楼道情况，了解户表问题。