未还清贷款的二手房买卖流程

1、协商房屋买卖细节：买卖双方首先需要协商好房子的细节问题，达成初步的买房意向。

2、咨询银行：卖房需要让原房贷银行知情并且同意双方带押过户的行为。买家需要找到新的贷款银行。

3、办理资金托管手续：买卖双方需要办理资金托管手续。

4、签订购房合同：进行网签，签订合作。并按照合同约定，买家把首付款打入资金监管账户。

5、房屋不动产抵押转移预告登记：办理房屋过户转移的预约申请和登记。

6、买家贷款银行放款：在买家的贷款审批通过后，银行会将相应的贷款资金放款至资金监管账户。在还清贷款后，卖家的原贷款银行会解除房屋的原抵押登记。

7、完成带押过户：由买家的贷款银行重新为房屋办理新的抵押权即可。

二手房买卖交易流程

1、选择房源

房源的选择一般有两种，一是互联网平台寻找合适的房源，可联系到的不仅有中介还能够直接联系到卖方。二是选择靠谱的中介，中介公司拥有大量的房源，可以根据你的需求帮助你筛选出适合你需求的。

如果买二手房交易需要中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。

2、实地看房

实地看房不仅要注意房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，还需要留意水电布局、下水道等隐藏工程。

除此之外，房屋周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等也需要重点观察了解。

3、查看房屋产权

首先，卖方需要提供房屋的房产证、土地证或者不动产证。警惕没有房产证的二手房，正常的银行贷款，房产证上会注明；注意排除其他方式的抵押或者转卖。

其次，要核对卖方***，查看其是否为房屋所有人。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

最后，去房管局核实卖方提供的证件是否真实有效。避免买到房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋等与政策、法律冲突的房屋。

4、签订合同

如果买方同意购买房屋，买卖双方则可以签订买卖合同。合同需明确交房的时间和条件、物业费、水电费、过户时间和过户费用谁承担等交房细节。

交易方式一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。如果按揭，则需要去银行办理按揭，这里会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。

5、缴税过户

买卖双方向房地产管理部门提出过户申请，并按规定缴纳契税、个税、增值税等税费。

6、领取房产证

买卖双方在房地产管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门。