超过20年的老房子还能买吗
能买,但是不建议购买。因为超过20年的二手房都会比较破旧,大多数都是一些老小区,房子质量不仅会出现各种各样的问题,有的甚至连物业都没有,管理水平比较低,而且居住的人员比较杂,存在一定程度的安全隐患。而且房龄过大会影响贷款评估值,同等条件下,房龄越大贷款年限可能越短,有效使用年限的缩短,购房成本的增加。同时,房屋维修费用可能会相应的会增加,物业的维护成本可能也会相应地增加。
二手房房龄注意问题
1、房龄会影响二手房的评估,影响贷款年限和月供
房龄大的房子,土地使用年限会相应的缩短,这样会影响评估机构对房屋的评估。土地的使用年限是从开发商拿地开始算起的,房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的,两者相差时间甚至有超过10年的,也就是说房龄20年,有可能土地使用年限已经超过30年。如果房龄超了30年,银行就不会放款给你。而且房龄越大,贷款的年限就越短,月供就越多。
2、房龄会影响居住体验
房龄越短,房子越新,房屋的设计更合理,建筑用材更环保,居住的舒适度就越高。
3、房龄会增加购房者的购房成本
房龄大的房子一般位于市区较好的位置,房屋的周边配套十分完善,价格也接近峰值,而且房龄大的房子所在的小区相对老旧,房屋的维修费用相应的增加,特别是管道,线路等,很容易就会发生问题,会增加房屋的维护成本。
如何正确识别二手房房龄?
1、年代定位:
1)上世纪50~70年代的房屋:这些年代的房屋最显著的特征是层高较高,约为3.2米上下,为前苏联式房屋,砖混结构。社区配套设施不太齐全,预留电容量较小。当然,在近几年的翻修改造中,电、暖等问题大多已经解决。
2)上世纪80年代的房屋:由于在修建时并不注重“厅”的功用,因此其最明显特征是“厅”小,多为预留版修建的六层板楼,两居室面积多在50平方米上下。房型陈旧,社区中也没有街心公园等配套设施,在权属上大多为房改房。
3)上世纪90年代的房屋:90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时候有雨房屋户型较新,两居室约有70至80平方米,并且客厅也在14至15平方米的大小,由于讲究社区及商业配套的概念,因此90年代的房屋在周边环境与配套设施相较70、80年代的房屋完善许多。而这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。
4)近两三年建的房屋:2000年之后建的商品房开始出现100至130多平方米的大户型,并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与90年代的房屋相比又有了进一步的改良。近几年修的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外,在人性化服务商也有提高,如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。
2、精确定位
1)查看产权证。产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限,假如是单位房,可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。
2)去房管局查询。针对实际地域的房子,房管局都有详细的记录,应该找到比较满意的答案。
3)应该找房产专家进行咨询:他们通常情况下对房子了解比较多,不过针对实际房子房龄也无法给出实际答案。
4)看到新近粉刷的墙面,可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代,不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。
5)房屋假如新近装修过,可以进入厨房、卫生间观察,由于厨卫的装修比较难以改变,通常从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代,另外由于地板的装修不容易更换,地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
6)观察楼道情况,了解户表问题。
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