万科董事会主席:房地产跌过头了

在8月31日的万科2023年中期业绩推介会上，董事会主席郁亮以及其他高级管理人员就投资者关心的房地产市场形势问题给出了他们的看法。在当前压力重重的市场环境中，郁亮坦言，所有从业者都面临前所未有的压力，对未来充满不确定性。然而，他认为，每一种背阴的一面必然有向阳的一面。在低迷的市场条件下，向阳的一面尤其引人注目，比如，某些市场的韧性更强，未来可能会出现新的商业机会。

郁亮认为，当前房地产市场明显超跌。“由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了很大影响，因此容易出现过度反应。”他分享了一组行业数据，显示全国商品住宅新开工面积在2021年和2022年分别下降了11%和40%，今年1-7月仍在继续下降，下滑25%。按照这个下滑趋势，预计今年的新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

然而，万科并未因此而气馁。郁亮分析指出，目前中国城镇人口有9.2亿人，今年预计新开工水平换算成人均面积只有0.7平方米。相比之下，美国在1960年城镇化率达到70%时，接下来的20年里，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份甚至能达到1.2平方米以上。而中国目前的城镇化率为65%，预计到2030年将达到70%。按此计算，城镇人口将增加至9.8亿人，按照经验建设水平保守估计，未来10亿-12亿平方米的新开工是有保障的。

易居研究院研究总监严跃进也表示，随着房地产市场风险的蔓延，企业降低投资速度是稳定的体现，这也导致了新开工面积的收缩。但他同时指出，政策层面已经有修复的动作，这将在未来一段时间内逐步得到释放。

对于政策的改变，郁亮进一步表示，现在的政策已经开始发力，希望已经出台的政策能够尽快落地实施，推动市场恢复到一个健康合理的水平。他说：“像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。”

虽然投资规模收缩，但万科并未受此影响。首席运营官刘肖在会上表示，过去两年，公司的投资质量比数量更重要。他说，2022年，万科的投资强度（投资额/公司总销售额）大概是22%，今年1-8月在28%-29%的水平，尽管投资强度有所下降，但公司更加重视投资质量，投资兑现度稳步提高。他补充说，这样的主动调整更适应当前行业的规模下降。