上海动迁房和商品房区别

1、价格不同：动迁房一般售卖价一般比较低，而商品房由于受到市场波动的影响，价格普遍较高。

2、关系不同：商品房主要与开发商签署房屋买卖合同，而动迁房主要与拆迁单位签订拆迁补偿协议。

3、权益不同：商品房如果符合发售的条件就可以上市进行买卖交易，而动迁房如果只有动迁合同或者房屋产权不完整的话就不能随时上市，并且也不能进行抵押贷款。

什么是回迁房？

回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，随着旧城的改造不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见。其实基本上每一个楼盘都会有一定量的回迁房，由于回迁房具有补偿性质，享受国家政策的优惠，不含土地转让金，因此价格相对低廉。这也是很多人考虑买回迁房的一个重要原因，但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留心会引发产权***。

为什么不建议买回迁房？

1、无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下

产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但**时间难保障。

2、存在一房多卖风险及违约风险

在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律***，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。此外，大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

3、过户登记费用高

回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时会面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。

4、存在安全隐患

有不在少数的回迁房在物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。况且，很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。