20年房龄的二手房值得买吗

需要根据具体情况来考虑。以下是一些考虑因素：

1、房屋质量：房龄较长的房屋可能存在老化、陈旧或维修保养不足等问题，需要仔细检查房屋的结构、水电、门窗、墙面等方面的情况，评估其是否需要大规模改造或修缮，以及需要花费多少时间和费用。

2、房屋位置：房屋的位置也是考虑因素之一。房子的地段、交通便利程度、周边环境、生活配套等都会影响房屋的价值和使用价值。

3、购房预算：购买二手房需要考虑到预算问题。房龄较长的二手房一般来说价格会比同区域内相对年轻的二手房要便宜，但需要考虑到维修保养等费用，以及是否需要进行装修等费用。

4、市场情况：市场情况也是考虑因素之一。如果当地房地产市场繁荣，需求旺盛，房价上涨，那么购买房龄较长的二手房可能是一个不错的选择。

二手房房龄注意问题

1、房龄会影响二手房的评估，影响贷款年限和月供

房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响评估机构对房屋的评估。土地的使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已经超过30年。如果房龄超了30年，银行就不会放款给你。而且房龄越大，贷款的年限就越短，月供就越多。

2、房龄会影响居住体验

房龄越短，房子越新，房屋的设计更合理，建筑用材更环保，居住的舒适度就越高。

3、房龄会增加购房者的购房成本

房龄大的房子一般位于市区较好的位置，房屋的周边配套十分完善，价格也接近峰值，而且房龄大的房子所在的小区相对老旧，房屋的维修费用相应的增加，特别是管道，线路等，很容易就会发生问题，会增加房屋的维护成本。

如何正确识别二手房房龄？

1、年代定位：

1）上世纪50~70年代的房屋：这些年代的房屋最显著的特征是层高较高，约为3.2米上下，为前苏联式房屋，砖混结构。社区配套设施不太齐全，预留电容量较小。当然，在近几年的翻修改造中，电、暖等问题大多已经解决。

2）上世纪80年代的房屋：由于在修建时并不注重“厅”的功用，因此其最明显特征是“厅”小，多为预留版修建的六层板楼，两居室面积多在50平方米上下。房型陈旧，社区中也没有街心公园等配套设施，在权属上大多为房改房。

3）上世纪90年代的房屋：90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时候有雨房屋户型较新，两居室约有70至80平方米，并且客厅也在14至15平方米的大小，由于讲究社区及商业配套的概念，因此90年代的房屋在周边环境与配套设施相较70、80年代的房屋完善许多。而这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。

4）近两三年建的房屋：2000年之后建的商品房开始出现100至130多平方米的大户型，并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与90年代的房屋相比又有了进一步的改良。近几年修的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外，在人性化服务商也有提高，如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。

2、精确定位

1）查看产权证。产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，假如是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

2）去房管局查询。针对实际地域的房子，房管局都有详细的记录，应该找到比较满意的答案。

3）应该找房产专家进行咨询：他们通常情况下对房子了解比较多，不过针对实际房子房龄也无法给出实际答案。

4）看到新近粉刷的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

5）房屋假如新近装修过，可以进入厨房、卫生间观察，由于厨卫的装修比较难以改变，通常从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

6）观察楼道情况，了解户表问题。