老旧小区（老旧小区改造存在的问题及建议）

老旧小区改造存在的问题各地人民政府都有汇总，多数区域问题基本一致，主要包括有：群众工作协调难度大、改造协调难度大、长效管理养护难、建设资金来源单一、市政规划和旧改冲突进而影响居民生活等。

有关这些问题各地人民政府也有给出建议：

1、关于群众工作协调难度大的需要做好老旧小区改造宣传工作，调动民众积极性，确保改造结果民众接受。

2、关于改造协调难度大的需要加强部门协调联动，各相关部门和专业单位要按职责分工、制定管理细则。

3、关于长效管理养护难的要建立后期管养模式，着力解决老旧小区停车管理、交通组织、绿化管养、消防安全等方面的难点问题。

4、关于资金来源单一的要尽量灵活调动市政各部门资金，并积极引入社会资本参与。

5、关于市政规划和旧改冲突的也属于协调的一部分，两部分需要提前做好对接工作，避免长期影响百姓生活。

旧改和棚改有何区别

1、更新对象不同：

棚改对象为，全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新(旧改)的方式进行改造;

旧改对象为，旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

2、运作模式不同：

棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，深圳罗湖“二线插花地”就属于棚户区改造;

旧改遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，深圳南山大冲村改造项目走的则是旧改模式;

但不管是棚改还是旧改，最终目的都是城市更新。

3、补偿安置方案不同：

棚户区改造搬迁补偿标准由政府制定并公示，不具有可协商性，比如某小区拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一;可以低价9000元/平的价格加购13平;可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买;

旧改补偿标准可以协商确定，某小区的拆赔比是1:1.4,;鹤塘小区的拆赔比为1:1.3;兴业生活区的拆赔比也是1:1.3，具体小区的具体补偿方案由各小区的开发商来定，没有统一标准。

4、强制性不同：

棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行;

旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。

5、配建要求不同：

棚改除满足拆迁安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主，根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚改项目所建人才住房和保障性住房只租不售;

旧改则按规定比例配建，无全部配建保障房的要求，可建商品房。

6、改造程序不同：

棚改没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循;

旧改则对程序有了明确的规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。