国11条具体内容是什么 对青岛的影响怎么样

随着房地产市场的回升，近期大部分城市出现了房价上涨过快等问题，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，制订了11条调控措施。青岛作为一个发达的二线城市是否会受到它的影响呢？下面我们就来了解一下国11条的具体内容以及对青岛的影响。

具体内容如下：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

三、加强风险防范和市场监管

（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

四、加快推进保障性安居工程建设

（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。

（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。

五、落实地方各级人民政府责任

（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。

国11条对青岛的影响

对投机需求封堵坚决，对青岛影响比较小

根据“国十一条”，第二套以上住房的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

青岛世联地产总经理张继东认为，青岛楼市存在的投机行为较少，首付比例不低于四成，对购房者影响不会太大，这条政策主要针对一线城市的投机行为和不规范的市场操作。对青岛直接影响小，间接影响并非没有，一线城市对青岛有标杆作用，当一线城市市场波动时，青岛市场也会随之变化。

此外， 中撰文分析，“国十一条”十分明确地界定了二套房贷首付，以家庭为计算单位，一律采取40%首付，并且没有再区分“改善性住房”这一概念，这表明国务院抑投机的态度十分明确，并且堵住了一些借改善之名，实则享受首套房贷优惠的漏洞。

另外，有专家分析，“国十一条”没有提及二套房房贷利率要在基准利率基础上上浮10%，只是强调“贷款利率严格按照风险定价”，这在实际操作中仍有很大空间。

促开发 扩大市场供应

“国十一条”指出，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；由住建部会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源等违法违规行业的查处力度；国土部加强对闲置土地的调查处理，严查囤地、炒地行为。

对此，龙江认为，国家对房地产调控的布局从去年上半年已开始，第一步国家加大了土地供应，据近期报道2009年中国土地出让金总金额达15000亿元，创历史新高。土地供应加大，为今后几年商品房供应提供了先决条件。

紧随其后的是国土部门督促房地产企业尽快开发，比如本月8日，上海市规划和国土资源管理局宣布，将于近期收回或督促开工8幅闲置土地，并将进一步加大对闲置土地的预防、处置力度。再如广州市国土房管局年后表示，《广州市闲置土地处理办法 （修订草案）》即将颁布实施，新办法明确规定，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。

第二步是清查捂盘行为，并要求明码标价，形成现实的市场供应量，“捂盘”已明确定调为违法违规。

“国十一条”明确指出“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的规模，不得分层、分单人理预售许可”。从青岛实际情况看，2007年国内大型地产公司入青，引入了一次一两个单元、一两个楼座“小开盘”的营销模式，市场处在“饥饿”状态，目前这种售楼方式在青岛已被广泛效仿。

“小开盘”算不算捂盘，本地尚无界定，因此对捂盘行为查处的前提是要有地方细则。比如上海2007年就曾规定，“如果楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。”

防“热钱”阻击场外资金

有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击我国市场。

这可以说是中国房地产久别重逢的“限外令”。对此，张继东认为，“热钱”主要集中在一线城市，对青岛的影响不大，政策本身有警示作用，让场外资金谨慎入场。

张继东认为，“国十一条”的主基调还是保证刚性需求，对投资、投机影响大，抑制二套房需求。

龙江则认为，新政策不是打压价格，而是达到市场供需的平衡。

根据以往经验，国家出台调控政策后，一般会有地方性细则与之对应，成效还要看具体执行和各地情况。尤其要指出的是根据“国十一条”， 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。