大连版国六条细则:增加中小套型住房供应

国六条，2007年8月由教育部公布的171个汉语新词之一，即国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策。“国六条”是中央政府面对各种利益冲突，出台的一个基于平衡各方利益的政策。“国六条”及其实施细则在执行的过程中由于受到方方面面的影响会使实际效果大打折扣。以下为大连版国六条细则的具体内容。

大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知

发布部门:辽宁省大连市人民政府

发布文号: 大政发 [2006] 58号

各区、市、县人民政府、市政府各委办局、各直属机构：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发(2006)37号，以下简称《通知》)，进一步加强房地产市场调控，切实做好调整住房供应结构、稳定住房价格工作，促进我市房地产市场持续、稳定、健康发展，现就有关事宜通知如下：

一、 做好住房建设规划编制工作，稳定市场预期

市国土房屋局要根据我市住房需求状况，会同相关部门抓紧制定住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标，合理安排住房供应总量和供应结构，保持房地产市场供求平衡。住房建设规划要在2006年9月底前完成并向社会公布，稳定市场预期。

二、采取有效措施，增加中低价位、中小套型住房供应

要把增加中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)、满足本市居民自住需求作为供应结构调整的重点任务来抓。市规划局、建委、土地储备交易中心、国土房屋局要紧紧围绕从2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积比重控制在开发建设总面积的70%以上的目标要求，抓紧明确工作程序，制定具体管理措施，落实到具体项目，在规划、施工、商品房预售等许可环节严格把关。对已经规划许可但未取得施工许可证的项目，凡不符合规定要求的，要重新进行规划审查，提出套型调整要求，督促开发建设单位落实到位；对不符合规划控制要求，尤其是套型超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工图设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。对没有按要求严格审查，擅自发放规划、施工、商品房预售许可证和施工图设计文件审查合格证明的单位和个人，要予以通报批评，依法追究有关人员的责任。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设住房的，要依照城市规划管理的有关法律法规，严肃处理；依法该没收的，要坚决予以没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

三、加强土地供应调控和监管，重点保障中低价位、中小套型普通商品住房建设用地

要按照可持续发展和节约集约用地的要求，科学编制年度用地计划，合理确定房地产开发土地供应规模。市土地储备交易中心要适度加大住宅用地供应量，尤其是加大中低价位、中小套型普通住宅用地的供应量，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房建设用地年度供应量占居住用地供应总量的比例不低于70%。对中低价位、中小套型普通商品住房项目，土地的供应要按照限套型、限房价，竞地价、竞房价的要求，以招标方式确定开发建设单位。供应的用地应做好前期工作，避免出让土地不能及时开发。要将中低价位、中小套型普通商品住房年度土地出让计划、地块位置、供房计划及开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，在媒体上公布，接受社会监督。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

市土地储备交易中心、规划局、国土房屋局等部门要加强对房地产开发建设全过程监管，严禁开发商囤积土地、炒作土地。完善《房地产开发项目手册》制度，对项目建设过程实施动态管理，确保项目按规定的建设周期实施开发建设。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。对拥有闲置土地而不按期开发建设的房地产开发企业，禁止在此期间再获取其他建设用地的开发使用权。对于有炒作土地行为的企业，要依法查处并取消其参加土地竞牌的资格。

四、加强房屋拆迁管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度

市国土房屋局、土地储备交易中心要加强房屋拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求，2006年大连市内四区房屋拆迁规模控制在80万平方米以内。要正确处理城市发展与维护群众利益之间的关系，既要保证城市发展需要，又要维护群众的切身利益和社会的稳定，依法规范房屋拆迁行为。深入贯彻《信访条例》和《城镇房屋拆迁信访案件结案息访工作指导意见》，加大督查和查处力度，切实化解拆迁矛盾，维护群众的合法权益。

五、严格税收征管，抑制投机和投资性购房等行为

市地税局要认真落实国家房地产税收政策，加大对投机和投资性购房等行为的抑制力度。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对个人出售房屋，实行查实征收或核定征收方式征收个人所得税，纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，采取查实征收方式，征收20%的个人所得税；个人首次出售已购公有住房、以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、自建房屋以及拆迁安置住房取得的所得，核定征收1%的个人所得税，对不能提供完整、准确的凭证，转让房屋的原值和费用难以确定的，个人转让住宅的核定征收1?5%的个人所得税，个人转让非住宅的核定征收2%的个人所得税。严格税收征管，防止漏征和随意减免。

六、落实房地产信贷政策，加大房地产信贷调控力度

中国人民银行大连市中心支行应加大对全市金融机构房地产信贷业务的调查研究力度，加强对房地产信贷业务的监测和分析。各商业银行要严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

为抑制不合理的住房需求过快增长，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

大连银监局应严格督促各商业银行进一步落实《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《商业银行授信工作尽职指引》，加强房地产贷款管理，做好贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款。调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。

七、健全住房保障体系，逐步解决低收入家庭的住房困难

要把解决低收入家庭的住房困难作为工作的着力点，进一步健全我市住房保障体系，有计划、分步骤地解决低收入家庭住房困难。市国土房屋局、规划局、土地储备交易中心要依据我市城镇居民住房困难状况，尽快确定今明两年廉租住房建设规模，并落实地块位置，年底前要向社会公布。同时，每年从土地出让净收益中安排一部分资金用于廉租住房建设，多渠道筹措廉租住房资金。逐步扩大廉租住房保障覆盖面，提高补贴标准，到2010年，廉租住房保障覆盖面要扩大到人均住房使用面积10平方米以下的“双特困”家庭，租赁补贴标准要提高到家庭人均住房使用面积14平方米。2006年底前，要开发建设一定规模的廉租住房。

严格执行《大连市经济适用住房建设和销售管理办法》，加强经济适用住房建设和管理。落实经济适用住房项目招投标制度，切实降低开发建设成本。严格将经济适用住房套型面积控制在小套型60平方米左右、中套型80平方米左右。规范和加强单位集资建经济适用住房工作，适当利用单位闲置土地，开发建设一定规模的经济适用住房，增加普通商品房供应量。严格经济适用住房上市交易管理，自办理房地产权证之日起5年内不得上市交易。期满上市交易的，按政府规定补缴土地收益。在限制交易期内，因户口迁移、出国定居等特殊原因确需出售经济适用住房的，经批准后，按照规定程序以评估价格公开销售给符合规定条件的申请家庭。对经济适用住房的建设和销售要做到“八公开”，即将建设项目的地块位置、开工时间、用地面积、建筑面积、销售价格、户型配比、购买程序、交房日期等信息在我市主要媒体上公开，接受社会监督，稳定市场预期。

积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，强化房屋租赁登记管理，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，满足不同层次的住房消费需求。

八、加强商品房交易管理，规范房地产市场秩序

加强商品房预售行为管理，严禁开发商哄抬房价。凡未领取《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得设立销售场所和进行预售性的宣传展示活动，不得擅自预售商品房或以“内部认购”、“放号”等形式变相预售商品房。严禁商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

完善商品房预售网上备案制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后即时到市房地产交易管理部门办理商品房信息网上公示。凡在网上公示可销售的商品房，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。房地产开发企业与购房者签订《商品房买卖合同》10日内必须到房地产交易管理部门办理合同备案手续。

加强商品房销售的广告宣传管理。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》之前，不得进行房地产预(销)售广告宣传。对未取得《商品房预售许可证》的项目，开发企业欲通过固定形式印刷品广告和户外广告进行楼盘形象宣传的，按《广告法》规定，须经工商行政管理机关审批。

市国土房屋局、工商局、执法局等部门要依法查处合同欺诈、无证预售、虚假或不实广告等违法违规行为，对无证预售商品房、无合法手续发布广告、发布虚假或不实广告的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。要规范房地产交易展会，政府有关部门不主办、不参与各类房地产交易展会。

九、加强房地产市场监测，坚持正确的舆论导向

市国土房屋局、统计局、土地储备交易中心等部门要认真贯彻落实建设部《关于加强房地产市场监测分析工作的通知》(建住房(2006)137号)精神，完善房地产市场信息系统和信息发布制度，健全房地产市场监测分析工作机制。全面、及时、准确地发布市场供求、价格信息，方便群众查询，引导合理的住房建设和消费。

市国土房屋局、城市社会经济调查队要加快推进住房需求调查工作，全面了解我市住房总量、结构状况，把握广大居民对普通住房消费的真实需求，并建立动态更新机制，为合理制定住房建设规划，合理调整住房供应结构提供决策依据。

要坚持正确的舆论导向，充分发挥主流媒体的作用，采取多种形式，加强对《通知》的正面宣讲工作，让广大群众正确理解国务院的决策部署及各项政策措施，取得社会各界的理解和支持。对一些单位、个人及媒体歪曲宏观调控政策，恶意炒作、误导消费者的，要坚决予以制止，并及时予以澄清。

十、明确责任，狠抓工作落实

建立大连市住房建设联席会议制度，定期分析研究住房建设中的重大事项，切实加强对调控房地产市场、稳定住房价格的组织领导。联席会议牵头单位为市国土房屋局，成员单位为市建委、发展改革委、规划局、土地储备交易中心、财政局、地税局、行政执法局、工商局、监察局、统计局、城市社会经济调查队和中国人民银行大连市中心支行、大连银监局等，各有关部门要按照各自工作分工，各司其职，各负其责，加强沟通协调，形成工作合力，搞好房地产市场调控，稳定住房价格，促进大连房地产市场平稳健康发展。

各区市县政府要结合本地区实际，制定具体贯彻落实意见。

二○○六年六月二日