北京二套房究竟咋认定？为什么大家都很懵逼

今天来讲一个大家一直没有弄清楚的概念，即“二套房”。关于什么是二套房，不同的时期，不同的城市都有不同的认定标准，今天主要说北京。

什么是二套房？二套房怎么影响买房了？

“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。

从定义不难看出，二套房是相对一套房而言的，之所以作出二套房的认定，是为了在贷款、首付和税费上与一套房相区别。所以你要问二套房怎么影响买房了？就是如果你的房子如果被认定为二套房，你须付的低首付比例，贷款比例，税费都是不一样的。

国家怎么认定二套房？

要知道北京的政策，先要看看国家的政策是什么样的，当然要知道国家的政策，我们还是去回顾一下过去的几个政策节点。

节点一：“9.30”新政

2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策。

其中的细则内容主要分为以下几点：

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

节点二：“3.30”新政

2015年3月30日，央行、住建部等五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。

其中首付比例调整包括：

对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。

使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；

拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。

而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

好了，你现在知道为什么二套房认定感觉乱乱的了吧

不同的时期，不同的新政之后，有的房子在某些方面已经执行了首套房的政策，但是本质上还是属于二套房，其他方面仍然执行二套房的政策。

这样说是不是有些绕。

举个例子吧。

2014年9月，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2015年3月，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。

然而2015年3月明明还说了，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%。

是不是懵逼了？？？

毕竟二套房的认定影响到首付比例、贷款比例、税费等多个方面，而贷款又分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款，不同的贷款类型政策也不一样。所以你要单纯的问什么是二套房，一次得到多种版本而且都不能说是错误的回答，也就可以理解了。

当然写这篇文章不是为了把大家绕进去，主要还是为了让大家更好的买房。接下来就讲讲北京的二套房是如何认定的。

首先你得知道非京籍是买不了二套房的

北京的限购是很严格的，这个自不必说，所以要说二套房，肯定也得先知道北京哪些人能买不是？

北京买房政策分为北京户口和非北京户口两大类，对于北京市民来说，超两套房不得再购，对于非北京户口来说，纳税5年限购一套。

具体来说对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年 (含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

所以说，只有在北京已经有一套房的北京市籍家庭，才有资格买北京的二套房。当然你说我就是非京籍，但是满足购房资格，在老家也有房，也能在北京买房。对不起，您那叫您家的第二套房子，而不是北京的二套房！

那么对于北京市民而言 哪些情况算二套房呢？

为了简单的理解，购房指南为你整理了七种情况（多了你也记不住）。

第一种：父母名下有住房，以未成年子女名义再购房。

根据新“国十条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女是被划入家庭范畴内的。子女购房也会按照第二套房政策执行，即需首付60%、利率上浮1.1倍。

第二类：未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。

这种情况下，如果再贷款购房也会被认定为第二套房。根据目前银行认贷又认房的标准，如果不出售现有房产，再贷款购房就是属于第二套房，将按照第二套房政策执行。

第三类：个人名下有全款购置住房，再贷款购房。

虽然没有贷过款，但只要在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，均会被认定为第二套房，按照首付60%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。

第四类：个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房。

目前银行对二套房认定是认房又认贷，也就是说虽然这套房产已经出售了，家庭名下没有住房，但因为其有过贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作第二套房。

第五类：首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款。

目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算做第二套房。

第六类：婚前一方曾有贷款购房记录，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起。

结婚后虽然户口没有落在一起，但是肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时，除要求借款人提供户口簿外，还会要求借款人提供婚姻状况证明或单身证明，所以，另一方再购房时还是会被算作第二套房。

第七类：婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。

只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款纪录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时一样被认定为第二套房。