福建允商用地变住宅地 闽八条新政实施

2015年2月17日，福建人民政府公开《关于化解房地产库存的若干意见》（下称《意见》），其中有八项房地产去库存政策，所以也被称为“闽八条”。

闽八条中有关房地产去库存政策包括民购买首套房，商业性个人住房贷款的低首付比例可按20%执行；农民进城购房有现金直补；计划收购或租赁商品房作公租房等。本文房天下想要跟大家介绍的是：在福建，商用地可以在法律允许范围内转变为宅地。

福建库存大，不再新建公租房

在福建，目前除了厦门的库存压力比较小以外，其他大多地方的库存都很大。厦门、泉州（楼盘）、福州（楼盘）等因为产业发展，吸收了大量的外来人口，而龙岩、南平、三明（楼盘）、宁德等地的人口都出现了外流，这些地方都存在较大的去库存压力，今后房地产投资仍可能继续下滑，这对地方经济的影响不小。

截至2015年12月底，福建全省房地产业现实库存7525万平方米，去化周期约为26个月，其中住宅库存去化周期约为17个月，商业、办公等非住宅用房去化周期更长、难度更大。

专家分析，福建很多地市对房地产的依赖度比较大，加大楼市去库存力度，有利于促进资金流动和区域经济发展。因此，如何去库存也是当前福建经济发展的一大重点。

针对这种情况，我省人民政府在《意见》中提出，各市、县（区）政府原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。各市、县（区）政府收购库存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。

“闽八条”大亮点：土地可“转性”

“闽八条”仲有一个亮点：福建土地可“转性”。《意见》提出，要优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。

土地“转性”的意义：

福建新政策力度大，主要针对商办用地，如果商用地可以改住宅，有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

以厦门为例：目前厦门住宅的去化压力非常小。但是土地供应情况有限由，库存去化周期也比较短，但厦门的商业、soho类项目目前已严重过剩。

商用地和宅地差价如何弥补？

对于二者之间的价差，《意见》提出，新用途土地价格按评估价与近一年该县（市、区）相同土地级别公开出让高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以二者差价拟定应补交的土地价款。上述结果经当地政府土地管理委员会等土地出让议事协调机构研究同意，并公示无异议后，补签土地出让合同，补缴土地出让金（若终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价）。

全国各地去库存因地而异，福建也不例外，福建土地本来就稀缺，福州、厦门等地区购房者的购买力也不错。如果房屋质量不错，由政府政策（例如：闽八条、首付降低、契税减少等）支持，去库存应该就不是“纸上谈兵”了。

(来源：第一财经日报)