商住公寓能买吗_商住公寓和普通住宅区别_商住公寓交易税费

商住公寓能买吗

商住公寓能买吗？若是作为办公室来说，是可以考虑购买的；但若是作为住宅来说，*不同购买，原因如下：

1、功能有限

许多商住公寓不能够在当地办理落户，而且商住公寓的公摊面积要比商品房的大，因此，可能在看的时候，觉得商住公寓的面积还是很大的，但是实际入住后，商住公寓的套内面积少了很多。而且，商住公寓绿化面积比较小。

2、性价比不高

商住公寓虽说在价格上可能会低一些，但是其中方面的收费却是很高。例如水电费，商住公寓的水电费是商业的，要比商品房的水电高出很多。公摊面积让商住公寓的保值率不高，因此商住公寓的性价比不高。

3、潜力有限

在购买商住公寓的时候，需要支付50%以上才行。虽说商住公寓的房价要低，但是首付也是比较大的，而且商住公寓的贷款年限也没有商品房的贷款年限长。而且，商住公寓也很难租出去。因此，商住公寓不管自身的保值率，还是出租回报率都是比较低的，因此，商住公寓的潜力是有限的。

商住公寓和普通住宅区别

1、产权年限

商住公寓和普通住宅区别*的是产权年限不同。一般来说，房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。通常土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中商业用地为40年，住宅用地为70年。

2、水电费

普通住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的，因此，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。

3、落户

商业公寓是在商业用地上建起来的项目，属于商业性质，不能解决户口问题。若是住宅，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

4、居住舒适度

普通住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好；而商业公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多而且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。

商住公寓交易税费

商住公寓交易税费包括许多部分，分别是契税、营业税、印花税、土地*、个人所得税等等，以下是详细的介绍。

1、契税：交易价格的3%；

2、营业税：（交易价格-原购房*价格）的5.6%；

3、印花税：交易价格的0.05%；

4、土地*

房屋的折旧费，房屋每年折旧原购房*价格的5%，持有房产三年就是折旧15%；

持有房产的总成本=原购房*价格+契税+营业税+印花税+折旧费；

土地*：（交易价格-持有房产的总成本）的30%。

在交易价格不变的情况下，房产持有的时间越长，土地*因为房屋折旧原因会越低。

5、个人所得税

（交易价格-持有房产的总成本-土地*）的20%。

随着房产持有时间的加长，土地*会越来越少，但个人所得税会越来越高。