三四线城市的房价趋势：已有百城房价破万，三四线城市房价预计下跌？

据*数据显示，2018年7月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%；相比6月份12658元上涨了151元/平方米。当前100城房价已保持连续11个月超过1.2万元的均价水平。

数据还显示，2018年7月，100个城市中，房价*的城市为深圳，达到55533元/平方米。而房价*的城市则为荆门，为4576元/平方米。另外，统计显示，目前房价突破两万元的城市共有11个，包括深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、珠海和燕郊。

对此，专家表示，尽管百城新建商品住宅成交均价同比增幅达8.6%。但是，自2017年7月创下新高（同比增幅达到27.6%）后开始收窄，已经保持连续12个月的同比增幅收窄趋势。这主要得益于近一年来“房住不炒”的政策效应，以及持续加码的房地产调控政策。

不过，在房价上涨*快的城市当中，部分三四线城市扮演引领者的角色。2018年7月，100个城市中宜昌、金华和北海等三四线城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了48%、42%和40%。这也和此类城市楼市交易比较火爆的因素有关。

那么，部分三四线城市房价为啥会出现大涨呢？*，三四线城市房价由于人口流入少，产业结构单一，所以房价一直处于价格洼地，而一二线城市受到房地产调控，那么三四线城市必将是投机者逐利的目标。

第二，棚改货币化安置，为了更好给房地产“去库存，化风险”，发改委要求国开行通过PLS形式（抵押贷款）向地方政府发放贷款。地方政府拿到贷款后，就把钱发给棚改拆迁户，而棚改拆迁户拿到*后，就到周边去买房。此举虽然达到了“去库存”的预期目标，但是大量棚改拆迁户的购房需求推高了当地房价。

第三，各大开发商纷纷将业务下沉到三四线城市后，各路炒房者纷纷涌向三四线城市炒房，由于目前国内个人房贷政策比较宽松，所以炒房者通过加杠杆形式进一步抬高了当地的房价。今年1-7月份新增10多万亿贷款中，有接近四成流向房地产领域，主要还是银行的个人房贷业务。

实际上，我们只要观察7个月房价上涨城市的数量，就可发现，18年1-7月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77、74和80个，这说明房价上涨的城市数量是在增加的。现如今，很多民众担心，房价这种上涨的趋势还将一直持续下去。不过，我们认为三四线城市房价已呈强弩之末，*性风险正在积骤。

首先，导致三四线城市房价上涨的主因是棚改货币化安置。而如今三四线城市的房地产去库存已经接近尾声，地方政府已经顺利完成去库存的目标，所以棚改货币化安置或将结束，替换的是实物安置。

未来棚改工作还会继续进行，但是货币化安置的比重将会大幅缩小。若是这个造成房价上涨因素被剃除后，投机炒房者也将会撤离，三四线房价马上会面临快速回落的态势。所以，三四线城市房价平均万元以上的情况不可持续。

再者，对于宜昌、海口等城市房价增幅较大的三四线城市，住建部对其进行约谈并且实行问责制的可能性较大，而这些热点三四线城市也一定会采取积极措施，来加码房地产调控政策。对于这些城市来说，去库存已经完成，下一阶段工作重心将回归到控制房价上涨的调控中。

*，三四线城市房价涨跌已经开始分化，这就意味着*三四线城市风险开始上升。同样在18年7月份的百城房价同比下跌排行中，香河、大厂、廊坊等环京城市房价下跌*明显，跌幅分别达到了29%、27%和25%。目前，三四线城市房价已经涨跌互现，房价只涨不跌的神话已经终结，炒房者的风险开始上升。

2019年3月份百城房价数据中，房价环比上涨的城市数量高达80个，较二月份还多了6个。而且百城新建住宅已经连续11个月超过1.2万元的均价水平。但是，随着住建部的约谈房价上涨城市、棚改货币化安置将被取消，以及三四线房价开始了分化，未来三四线城市房价的拐点马上就要到来。（注：文章转载自今日头条-专辑娱乐电影，图片来源于网络。）

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