2019年4月公摊面积取消？告别“公摊”计价，中国房价即将暴涨？

中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有人认为，这样会导致房价大幅上涨。但多位专家指出，一方面文件尚在征求意见阶段，与实际落地还有一段不小的距离；另一方面，使用套内面积交易仅涉及计价*的调整，只会导致两种不同口径的房价数据不可比，不会影响市场交易的实际价格，更不至于引发市场波动。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，后一部分被人们简称为“公摊”。一般而言，商品房大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井等计入公摊面积。中国2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。但在实际交易中，除重庆等个别城市外，人们买房大多是以建筑面积计算房价。

公摊面积计价的存在容易让人产生“买了100平方米的房子实际获得70平方米”的感受。相关人员指出，除了容易误导消费者外，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，业主并不知道实际的公摊面积是多少。小区内所有业主公摊面积之和可能大于实际总公摊面积，这其中暗含很大的灰色空间，容易导致纠纷。加之，包含公摊面积的衍生费用计算存在不合理现象。如暖气费的计算*包含了楼梯、过道等。精装房可能存在公共区域装修成本分摊的问题。此外，房地产交易税收也以建筑面积征收，包含了不被使用的公摊部分。

因此，将公摊面积计入房价引起不少消费者的吐槽。但是，有问题的不是公摊面积，而是衍生费用的计算*。事实上，适度的公摊能够增加小区居住舒适度。过大的公摊面积意味着需要为之付出更高的维护成本，而过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。

因此，以套内面积计价这种“所见即所得”的*，可以杜绝公摊面积不透明的问题，增加交易信息对称性，也可以避免消费者在衍生费用方面产生纠纷，完善房地产税费管理，有利于维护消费者的利益。

决定房价的是供需关系，不是计价*。房价的计价*变化只是造成不同口径数据的不可比，并没有改变市场价格。值得注意的是，这项调整对开发商未来建房可能会产生影响。目前一部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商会受到影响。而未来如果开发商为了增加套内面积过度挤压公摊，会导致社区品质下降，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

目前上述文件尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如，要做好房价统计数据的可比性衔接，调整普通住宅和非普通的划分标准等等。

（文章转载中国经济网）

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