2018房价暴涨还是暴跌？专家：住房需求回落房价神话定难续！

在贸易战阴云密布、美国加息周期开启和人民币升值的背景下，外需面临的不确定性加剧。而房地产是拉动内需的重要引擎，18年开局房地产*增速大幅反弹，带动固定资产*增速回升。因此，对于18年房地产行业的发展，特别是房价走势的判断，将关系到对后续经济走势的判断。

1、库存见顶回落，房价继续上涨？

库存与价格的“跷跷板”效应。在判断商品价格走势时，库存通常是很好的观察指标。库存能够反映供需力量的强弱，在库存较低时，反映商品处于供不应求的状态，要么是需求大幅增长，要么是供给持续收缩，而无论哪种情况，均会带来价格的上涨。但如果库存较高，就说明商品供过于求，价格会趋于下跌。因此库存与商品价格之间存在着此消彼长的关系，即“跷跷板”效应。像粮食和水泥等商品，库存与价格之间就存在明显的反向关系，其实就是对“跷跷板”效应的有力证明。

去化周期五年新低。从库存去化周期这一衡量库存相对水平的指标上来看，17年末商品房狭义库存去化周期约为4.2个月，其中住宅狭义库存去化周期在2.5个月左右，17年末商品房广义库存去化周期约为26.3个月，其中住宅广义库存去化周期在6.5个月左右，均创下自13年以来的*值。而18年1-2月住宅库存去化周期延续跌势。

房地产库存已经降至四年来的*位，是不是说明住房已经供不应求，房价应该重拾涨势呢？循着这样的逻辑，部分激进观点甚至指出，房价上涨乃至暴涨或成为18年中国经济的*风险。

2、住房*属性，房价需求决定！

然而，库存与价格的跷跷板规律真的适用于房地产市场么？从我国历史数据来看，不论是以狭义库存还是广义库存观察，我国商品房库存在15年均已见顶，而房价的上涨却并没有就此止步，相反，商品房平均售价增速在15年的库存高点大幅反弹至7.4%。既然在房价上行期，高库存与房价的高速增长能够并存，那么，偏低的地产库存也不应成为阻碍房价下行的理由。库存与价格之间的“跷跷板”效应在房地产市场无效。

“跷跷板”规律因何失效？从根本上来说，这是由住房的*品属性所决定的。

*品的供需关系与工业品或消费品不同。对于工业品或者消费品而言，其生产是为了使用，因此一旦库存大幅下降，就说明其已经被用掉了，因此确实是供不应求，价格应该上涨。

但对于房产而言，其供给其实一直在增加。因为其使用期限长达70年，除了拆迁，短期内不太可能被用掉。而从实际生活中观察，很多人买房都是冲着涨价去的，买房的目的就是为了在未来通过出售资产而获得*。这说明对于*品而言，其供给不能单纯看房地产商手中的新增供给，还要考虑持有在*者手中的存量房供给。官方的数据只是新房库存，而不包括居民手中的存量房库存，而在经历了20年的商品房大开发之后，居民手中的存量房数量远大于新房数量，这也就意味着用新房库存决定房价的规律无效。

*品的供需特点决定了其价格取决于需求，而绝非供给。*品价格的上涨不仅推升供给，也会刺激需求，所以反映供给状况的库存和*品价格之间的关系，非但不是此起彼伏的“跷跷板”，反而常常表现为共同进退。以美国为代表的成熟市场经验表明，地产库存与价格增速保持着较好的正相关性。比如次贷危机发生后，美国地产需求萎缩，因此08-11年间美国新房库存的下降，并没有带来价格的回升，房价持续处于负增长的低迷区间；反而是12年以后美国新房库存的回升，伴随着房价的重新上涨。

3、住房需求两件事：刚需与*、收入与负债

既然住房表现出*品属性，*品的价格又主要由需求决定，那么，只要分析清楚了住房需求，也就能够客观准确地把握房价的走势。而需求包含两大要素，缺一不可：一是购买的意愿，二是购买的能力。因此，决定住房需求的关键就在于以下两个问题的*：谁需要买房？买房的钱从哪里来？

谁需要买房？刚需持续下滑

买房者主要有两类人：一类是用来住，即满足居住需求，得一间房以安身，就是通常提到的刚需；一类是用来炒，即将房子作为资产配置的*工具，博取增值*。这两类人分别对应住房的消费需求与*需求。

首先我们来看消费需求，我国*迫切需要满足居住需求的群体，主要是年轻人和城市化进程中转换身份的农村人口，人口红利和城镇化红利也曾是支撑我国经济高速增长的两大重要因素。但我国人口结构已经发生变化，老龄化日益加深，劳动年龄人口比重从2010年的高点持续下降，17年已经跌破72%，年轻人已经没有那么多了，目前15-64岁的年轻人口每年减少500多万。同时城镇化的进程也在逐步放缓，我国城市化率已经接近60%，2012年以前，我国城镇人口占比每年平均增加约1.35个百分点，而在13-17年间，城镇人口占比每年仅增加1.2个百分点左右，且趋势上仍在继续下行，因此，住房消费需求人群总体长期趋于萎缩。

谁需要买房？*需求受限

其次来看*需求，炒房者关注的是**。住房*获得的*包括房租和买卖差价两部分。但无论从**还是变动程度上来看，国内租金*要远小于出售住房所获得的*，因此决定炒房者需求的主要是后者。这些年来，房地产可以说是实现资产保值增值的**品。从2000年至2017年的18年间，商品房售价增速领先CPI增速平均在5个百分点以上，且只有2年跑输CPI。

但是，高*低风险的住房*信仰已被打破。一方面，住房调控政策开始趋严，16年底的中央经济工作会议明确提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，17年3月北京发布“史上*严限购令”，认定二套房时既认房又认贷，过去两年多地出台遏制投机炒房的政策。

另一方面，房价已开始出现大幅松动。自17年四季度以来，70城新建商品住宅价格指数同比增速已由17年上半年9%以上的高点降至6%以下。特别地，18年前两月一线城市房价同比增速由正转负，创15年6月以来的新低，具有重要的信号意义。这意味着住房*持续升值预期被打破，吸引力也有所下降，*需求面临回落。

买房钱从何处来？收入根本不够

即便部分人仍对房地产市场抱有幻想，但更重要的是，人们的购买能力又发生了怎样的变化呢？

居民买房难靠收入。16年和17年我国城镇居民人均可支配收入增速大约在8%左右，而这两年我国住宅销售价格平均增速超过12%，可见居民收入增速远落后于房价涨幅，并且我国房价收入比一向较高，购房需求难以靠收入得到满足

买房钱从何处来？全靠举债来凑

既然人们买房不靠收入，那么只能依赖于举债。而事实上我们也的确观察到，商品房销售金额和居民负债的同步走高。15年居民部门年度新增总负债只有4.6万亿，16年大幅上升至7.1万亿， 17年又再度上升到8.1万亿。居民部门的贷款扩张支撑了地产销售，进而推高住房价格。

4、去杠杆收货币，房价神话难续

举债发展难以持续。在全球金融危机之后，中国经济逐渐走上了靠举债发展的模式，货币和债务增速远超经济增速，使得经济整体的债务持续堆积，产生了产能过剩、地产泡沫、影子银行等痼疾，极大地增加了中国经济的系统性风险。

房贷利率上升，抑制居民举债。此外，17年下半年以来，居民住房贷款利率持续上行，18年2月已接近5.5%，与16年下半年还不到4.5%的房贷利率水平不可同日而语，利率提升增加了购房贷款的成本，居民大幅加杠杆将难以再现。因此，货币的收缩决定了住房需求面临放缓，房价上涨将难以持续。

总结来看，人口老龄化和城镇化增速的放缓，使得刚需群体数量减少；政策对住房*性需求的打击和房价松动使得住房*的吸引力下降，*需求也趋于回落；更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央明确提出来要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模地举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑18年房价继续上涨。

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