李嘉诚谈中国未来房价：未来5年三四线房价走势 未来房价是涨还是跌

对于未来5年三四线房价整体趋势，网上众说纷纭！事实上，所有的商品价格都是由供应和需求决定的，房价也不例外。

房屋的供应端无外乎三种情况：政府供应；市场供应；政府和市场的混合。大家各有利弊，政府供应容易出现资源匹配不当的问题；而市场供应则容易情绪化，不好控制房价走势，对经济造成毁灭性的打击。

房屋的需求端无非两类*者：一种是真正的刚需，另一种就是出于任何目的的*需求。所谓刚需就是当买房不保值甚至预期亏损的时候，依旧愿意购房的*者，而所谓的*需求都是预期看涨的买入者。

理论上来说，不论是政府供应还是市场供应，房屋的长期走势都由游戏规则制定者决定，当*房产的*(包括租金*）小于*无风险利率且预期不变时，*需求基本就全部消灭，即出现两种情况的时候，买房将变得无利可图，一种当M2增速-GDP增速-税收=0的时候，同时供应端和刚性需求同步（钱没贬值，但2个人枪3套房会改变货币的流向，房价也会上涨）。*理想的状态就是房价与实际GDP增速同步。

而房价的短期走势只由一个因素决定，即预期，也就是不同人不同的共识。特别是在交易市场的调控中，预期管理对短期走势起到了决定性的作用。

只有当所有的影响因素*终落实到买入键和卖出键的时候，房价的供需才会发生实质性改变。而在这个买入和卖出中间，每个*者可能有一千个“脑回路”。

比如说，放水会不会导致房价上涨呢？一个*需求的买房者在接收到这个信号的时候，会开始考虑，到底放多少水呢？能对冲掉经济的下滑吗？我能全身而退吗？如果*甚微，或者风险较大？那么*终的交易端就会凉凉，购房的需求端就会少掉一个参与者，供需的天平就出现了倾斜，*终就影响了价格。

再比如说，贸易战的*终走势。如果中美关系越来越焦灼，那*需求者的风险偏好也会跟着降低，若是触发卖出键，供需也就改变了。

那么到底2018年到2020年这两年半时间里，我们的房价会怎么走呢？

如果在2020年前没有出现系统性金融风险，没有爆发经济危机，我认为除了一线非常核心的区域房价比较平稳或微涨外，其它区域房价将出现或多或少的下滑，如果政府控制得力，这个趋势会非常缓慢。

一方面，我认为在经济增速与房价背离，国际货币市场与我国背离的情况下（2018年二季度GDP增速同比增长6.7%，再次回落0.1%个百分点。而以美国为首的主要经济体或主动或被动货币市场逐渐紧缩）我们有强烈的对冲需求（即缩小中间的剪刀差），房价再涨无异于自找麻烦。

另一方面，这个锅政府不背。不论是从中央还是地方，大幅放水，再次任由*流入房地产，当房价出现崩盘的时候，后面对应的是政府的主权信用受损，谁都背不起。所以在中央政治局会议上，*层提出了“坚决遏制房价上涨”。

*层都定调的事情，没有必要再去争论，未来我们面对的不是房价涨多少，而是拿什么撑住你——我的房价。对于有些*客来说，应该寄希望于下半年财政政更积极，货币流动性更充裕，这可能是*一次逃顶的机会。

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