2019年房价走势如何？蓝皮书预测2019年房价涨7.6% 今年重点城市涨幅或超预期

由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月23日上午9:30在中冶大厦9层第二会议室(北京朝阳区曙光西里28号)举行。

以下为文字实录：

中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强：谢谢谢所长。下面我代表房地产蓝皮书编辑组对今年的《房地产蓝皮书》的基本情况作一个汇报。

汇报的主要内容主要包括五个方面，一是2018年中国房地产运行的特征，二是房地产市场面临的突出问题，三是2019年房地产市场的展望与预测，四是2019年专业市场的发展展望，五是中国房地产开发企业发展评价。

首先，2018年，中国房地产市场的主要特征。

*，分化加剧。住宅*增速加快，拉动房地产市场开发*的增速继续上升，我们在这里有一个分化加剧，一个方面是住宅和物业之间的*增速有一个分化的差距。

第二，土地购置面积、成交价款、平均售价等增速均有不同程度回落。购置面积增速降低了1.6个百分点，土地成交价款增速降低了31.4个百分点，销售价格增速也降低了25.7个百分点。

第三，周期延长。从房地产新开工面积的增速和竣工面积增速来看，也产生了分化。新开工面积创了2011年以来的新高，竣工面积创了2001年以来的新低，一个新高、一个新低，结果是导致房地产开发的周期延长，在建的规模和开发的周期均有所延长，也就反映了房企在2018年的观望情绪普遍上升，以延长开发周期的*来规避和降低经营的风险。

第四，量缓价急。从房地产市场销售的面积和销售价格方面来看，销售面积的增速大幅回落，销售价格增速出现了反弹。一是增速降低了6.4个百分点，一个是增速比2017年提高了5.1个百分点，反映了量和价之间的关系，量的增长相对较缓，价的增长相对较高。2018年下半年以来，房地产预期发生改变，市场明显降温，销售面积增速是下滑的，主要是受到房地产政策的影响，市场预期改变，市场观望的情绪普遍增加。但是从全国市场来看，由于受到棚改相应政策的影响依然存在，一些三四线城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流。尤其是中西部地区，销售面积上涨幅度均远超于市场平均涨幅。

第五，渠道收窄。主要是讲房地产开发企业*的来源。到位*总体来看增速降低了1.9个百分点，从分项来看，国内贷款增速降低了22个百分点，国内贷款的占比也是降低了1.7个百分点，也就是说房地产开发企业融资渠道是受约束的，融资的成本也是逐渐上升，主要依靠自有*和其他*来维持正常的运转。对于前期规模扩张过快的企业面临的*压力非常大，这是我们对2018年房地产市场情况的概括总结。

二、当前房地产市场面临的突出问题。

*，市场不确定性加大。不确定性可以来自很多方面，一个房地产市场调控，房住不炒的基调依旧延续，不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大，使开发企业的*变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期，购房观望态度有所增加。2019年，市场还是处于以“三稳”的目标作为房地产健康平稳发展的一个很重要的任务。

第二，中小市场的风险有所提升。销售价格方面，大中城市的房地产市场相对来讲比较平稳，但是中小城市的住宅销售价格涨幅较大。我们可以从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看，70个大中城市相对比较平稳，平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看，平均销售价格上涨12.2%，之间的差距就是体现了三四线城市甚至五六线城市对小城市住宅销售所贡献的价格的涨幅。

第三，土地流标数量明显增加。这是2018年一个明显的现象和问题。在土地购置面积继续增加的情况下，土地成交的价格的涨幅缩减，一方面是面积的增加，一方面是价格缩减。

第四，供需双方融资难度加大。从企业贷款、个人按揭贷款的增幅来看，出现了“双下降”的趋势。企业的开发*的来源主要是自筹*、定金及预收款增幅双增加。融资的难度相对有所增加，企业对自有*的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

第五，*住房的问题。在住房市场，有可能面临集体土地*住房的冲击，这个政策将对*市场产生一定的冲击。整体来看，住房*市场的价格是稳中有降的趋势。我们扣除了CPI涨幅之后，实际上涨幅只有0.4%。

三、2019年房地产市场展望与预测。

*，首先是从宏观的经济因素来看。

一是从全球资本市场的情况来看，2018年全球资本市场波动性将会进一步加大，原因主要是由于全球经济增长普遍面临回落的趋势。二是从国内因素来看。中国经济也是面临下行的压力，同时经济的不确定性的增加。同时从外需来看，压力也是非常大，消费在短期内难以大幅上涨，地方政府各类融资渠道也是在“降杠杆、防风险”的大环境下快速萎缩，影响了地方政府进行基建*的融资能力。2019年从中国经济层面来看，存在“稳中求进”的目标。

第二，2019年房地产调控政策变化。

一是从宏观经济政策变化来看。稳健的货币政策松紧适度的总基调基本确定，未来在这样一个政策基调之下，央行有可能通过提升一些组合型的政策工具，从流量、流向以及期限等多个维度对市场进行有效“滴灌”，但*不可能是“大水漫灌”的态势。2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市刺激的作用相对比较有限。同时在信贷层面来看，由于信贷增速逐渐上行，外汇占款小幅下降、财政支出增速反弹的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，也就是说预计2019年M2增速将会逐渐有所回升。

二是从房地产调控政策的基调，我们进行了三个方面的总结。

1、维稳，2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。2、分化，房地产调控政策的分化。3、放权，在政府工作报告中也提出，要落实城市的主体责任，强化地方政府调控政策的主体作用，过去我们讲地方政府的调控作用。

第三，2019年房地产市场发展趋势。
总体来看，将会呈现一个平稳回调的态势，房地产市场平稳回调的态势基本上不会发生改变。全年商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势。房价涨幅将会整体回落，土地市场交易也将回归理性。一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施。

开发*面临着较大的压力，预计2019年一线城市有可能延续稳步回升的趋势。二线城市2018年市场热度明显提升。对于三四线城市来看，我们预计面临一个较大的回调压力。总体来看，2019年全年房地产*增速仍然面临较大的回调压力。房地产价格指数在2019年新建商品住宅的总体上是保持温和上涨的态势，二手住宅也很难有抢眼表现，对于*市场来看，2019年住房*价格指数将会呈缓慢增长的态势。

(文章来源于：至诚财经网，图片采集于网络）

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