任志强2019年房价预测：三四线城市房价暴跌？房价一售而空！验证了马云说的未来房价如葱局面？

1、三四线多城房价‘掉头向下’，零溢价宅地增多

据中新网报道，受棚改货币化安置、购房需求外溢等因素推动，去年‘火了一把’的三四线城市房地产市场近月来出现调整迹象。

中国指数研究院日前发布的百城价格指数报告显示，11 月份，中国 100 个受监测城市中，有 31 个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较 10 月增加 12 个。其中，三四线城市价格调整范围*广，下跌城市数量较 10 月增加 9 个至 21 个，超三成的三四线城市房价在调整。

从各线城市新房均价来看，三四线城市也出现明显的涨幅收窄状况。数据显示，11 月份，一线城市中，上海、广州、深圳房价均有所松动；二线城市新房均价环比上涨 0.52%，较 10 月涨幅收窄 0.03 个百分点，其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌；三四线城市环比上涨 0.35%，较 10 月收窄 0.28 个百分点，在各类城市中收窄幅度*为显著。

另一方面，土地成交溢价率持续走低，零溢价宅地增多。数据显示，全国住宅用地零溢价成交地块共 12828 宗，占总成交地块宗数的比重为 57.3%，较去年同期提升 2.0 个百分点。

2、11 月多地二手房挂牌价格下跌，楼市调控频次骤减

随着房地产市场价量‘双降温’，11 月份，中国多地楼市调控频次也呈现明显的下降态势。

58 安居客房产研究院发布的《2018 年 11 月国民安居指数》显示，11 月份，受重点监测的 67 个城市二手房挂牌均价为每平方米 15163 元，环比下降 0.3%。其中，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米 59610 元、53756 元、50240 元和 32273 元，与上月相比，四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。

一手房价格也呈现降温态势。从 58 安居客研究院重点监测的 36 城房价来看，11 月份新房均价为每平方米 16393 元，环比下跌 0.37%。

与此同时，相比之前的频繁收紧，11 月份，中国楼市相关的约束性政策锐减。除苏州的限购升级外，大部分楼市相关政策是以重申之前的调控或是强调落实已有政策为主。统计显示，11 月以来，各地房地产调控政策发布约 20 次，相比之前每月平均 40 次的水平明显减少。11 月份也成为 2018 年前 11 个月房地产政策发布*少的月份。

3、香港房价出现下跌，有‘楼神’之称的长实高管称明年跌 30%

结束连续 28 个月的涨势之后，香港房价从 8 月开始下跌，跌幅不断扩大。据香港差饷物业估价署 11 月 30 日公布的数据，10 月香港私人住宅指数报 380.3，较 9 月下降 2.36%。跌幅扩大。9 月和 8 月，私人住宅指数分别为 389.5 和 394.7，环比跌幅为 1.31% 和 0.02%。

据香港文汇报消息，房价下跌，经济形势不明，开始有业主降价急抛，有业主降价近 30% 出售。位于将军澳景林邨的一处物业，业主 4 月时的挂牌价格为 338 万港元，近日以 245 万港元成交，折价 93 万港元，约 27%。

价格下跌正在影响房屋的成交。据香港土地注册处 12 月 4 日公布的数据，11 月香港住宅销售总额为 260 亿港元，环比下跌 32.5%，同比下跌 51.6%。

据香港明报消息，有‘楼神’之称的长实集团执行董事赵国雄表示，2019 年经济会比今年更差，并预测明年香港房价将下跌 20%-30%。陈超国又指出，楼市前景不明朗，发展商出价投地亦见保守，预计地价明年将较今年为低。*太平戴维斯估值及专业顾问董事总经理陈超国则预计，明年中小型住宅及豪宅楼价均下跌 5% 至 10%。

4、前 11 月一二线城市宅地流标数同比增长 143%，创 6 年来*

据上海*报报道，今年前 11 个月土地流标刷新纪录。记者 11 月 30 日从中原地产研究中心获悉，截至 11 月 29 日，一二线城市住宅土地流标 282 宗，同比增长 143%，且是近 6 年来*纪录。数据还显示，10 月以来一二线城市住宅土地流标依然较高，且已成交住宅土地基本以底价成交为主。

不仅仅是一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位。中原地产研究中心数据显示，截至目前，三四线城市流标住宅土地 944 宗（2017 年为 766 宗）。中原地产首席分析师张大伟表示：流标原因非常多，房地产企业*链压力增大是主要原因。

企业动态

1、上市公司的闲置*去哪儿了？1696 家公司买了房

据中新经纬客户端报道，2018 年三季度，A 股共有 1696 家上市公司持有*性房地产，占两市 3565 家公司的 47.57%，合计持有*性房地产 10986.39 亿元。其中，*房地产超过 100 亿元的上市公司已有 22 家。

截至 10 月，涉足房地产*的科技上市公司多达 275 家，相比 5 年前的 134 家，足足增加了一倍。要知道，A 股科技类公司的上市数量总共也才 600 来家。

2、销售已超千亿元房企已达 26 家，资产*化融*额大幅攀升

进入 12 月份，多家房企相继晒出了前 11 个月的销售成绩单。从整体情况看，龙头房企仍保持稳定增长，且市场占有率进一步提升。据*日报报道，2018 年前 11 个月销售额突破千亿元的房企已增至 26 家，年内则有望超过 30 家。其中碧桂园、万科与恒大均超 5000 亿元，3 家企业销售额均值为 5841.7 亿元，同比增长率均值为 18.7%；1000 亿元-5000 亿元的企业共 23 家，销售额均值为 1725.3 亿元，同比增长率均值为 58.3%，其中，融信、蓝光发展(5.160， 0.00， 0.00%)两家企业*跨入千亿元阵营。500 亿元-1000 亿元的企业有 27 家，销售额均值为 675.8 亿元；100 亿元-500 亿元的企业销售额均值为 317.7 亿元；TOP 100 门槛升至 236.3 亿元。

此外，而为了获取更多优质土地，并确保现金流安全，2018 年以来，房地产企业也积极地通过资产*化进行融资，行业资产*化融资规模迅速增长。根据 Wind 数据及企业公告初步统计，今年前 11 个月，房企共发行资产*化产品 154 只，融资总额 1725.1 亿元，同比增长 56.1%，其中 11 月份，房企共发行资产*化产品 16 只，融资总额 147.4 亿元，环比增幅超过 *。

观点

1、吴向东离任华润置地首席执行官，俞建*华夏幸福(27.800， 0.00， 0.00%)任联席总裁

据澎湃新闻 12 月 3 日报道，华润集团已下发人事任免通知，吴向东不再担任华润置地有限公司首席执行官的职务。吴向东现年 50 岁，于 1993 年加入华润（集团）有限公司，并于 2005 年加入华润置地。

据界面新闻报道，吴向东确认加入华夏幸福，他的新职务为华夏幸福的副董事长。这一任命将于近期下发。

12 月 4 日，刚从华润置地有限公司辞职的俞建，同日*华夏幸福基业股份有限公司任分管财务及融资等业务的联席总裁 。当日 16 时，华润置地公告称，由 2018 年 12 月 4 日起，俞建因个人职业发展规划辞任执行董事以及执行委员会成员职务。

俞建今年47岁，2014 年至 2018 年 11 月任职于华润置地有限公司，任执行董事、*副总裁、首席财务官。

观点

1、郁亮：住房全面短缺时代基本结束，万科活下去的核心是聚焦

11 月 30 日，万科企业股份有限公司召开 2018 年华东区域媒体交流会，万科董事会主席郁亮针对此前提出的‘活下去’作为底线以及业务‘聚焦’、‘收敛’等问题给出回应。

在今年 9 月内部例会上，郁亮提到目前行业的转折点实实在在到来了。郁亮称，这次三年事业计划书的制定把‘活下去’作为基本要求，战略围绕‘活下去’而展开，这是*线的战略，是‘收敛’和‘聚焦’的战略。所有行为都‘收敛聚焦’到保证万科活下去。

对此，万科方面回应称，收敛，肯定不是收缩，核心还是要聚焦。万科集团*副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海表示，提出‘收敛’、‘聚焦’要求之后，我们做了更为细致的、以客户价值为核心的聚焦，本质是让万科的业务变得更强，让万科更好地活下去。

郁亮称，万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度，即使日子好过的时候也没有骄傲过。对于万科而言，每年的秋季例会，就是做战略检讨，一只脚站在过去，一只脚站在未来，梳理战略和业务。只不过今年这个时候需要收敛聚焦，过去太发散了，需要大家凝聚起来，大家往一个方向走。郁亮称万科的方向是做‘城乡建设与生活服务商’，所有做的业务都需要向这个方向展开，偏离这个方向是错误的。

对于房地产市场的看法，郁亮表示：房地产行业没有什么大问题，但是做的东西和要求不一样。一个基本结论是住房全面短缺的时代已经结束，但是居住问题并没有解决，比如说销售房子挺多，*住宅却很少。像上海、杭州等大城市住房可能也还有一定短缺，但从整个全国范围来看，我们认为全面短缺时代基本结束，但是不平衡、不充分的问题还是很明显，比如卖的多，租的少。郁亮指出：从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容，也就是围绕居住的服务，因此行业还有很大的发展空间。

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