土地出让的方式有哪些

1、招标出让：土地招标出让所指的是，在规定的时间限期内由符合相关条件的个人或是单位，按照书面的投标方式来竞投某地段的土地使用权。而招标人则需按照相关的要求来折优确定土地使用者的出入方式。

2、拍卖出让：土地拍卖出让也被称之为竞投，由土地所有者的代表来指定出让的时间及地点，并组织符合相关条件的土地使用权有意受让人到场参加土地公开叫价竞投，以价高者的原则类出让。

3、挂牌出让：土地挂牌出让就是让人将出让信息以挂牌的方式出让，但需按照公告所规定的期限将出让的交易条件，在指定的土地交易场所以挂牌方式公布出来，然后再接受竞买人的报价申请并将挂牌价格进行更新，按挂牌期限的截止时间来公式结果。

4、协议出让：土地协议出让就是出让者与受让者双方以协议的方式，来对有偿土地使用权进行出让，通常用于工业或是政府给予的优惠政策项目上。

开发商拿地后的开发流程

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。

而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。

划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。

目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。